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央行重磅!個人住房迎重大調整,房貸利率告別打折時代,LPR成定價基準,這三大要點關乎"房奴"錢袋子

2022-02-10 來源: 知金圈

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8月25日,央行發布公告稱,為堅決貫徹落實“房子是用來住的,不是用來炒的”定位和房地產市場長效管理機制,在改革完善貸款市場報價利率(LPR)形成機制過程中,確保區域差別化住房信貸政策有效實施,保持個人住房貸款利率水平基本 穩定,自2019年10月8日起,新發放商業性個人住房貸款利率以最近一個月相應期限的貸款市場報價利率為定價基準加點形成。定價基準轉換后,全國范圍內新發放的首套個人住房貸款利率不得低于相應期限LPR(按8月20日5年期以上LPR為4.85%);二套個人住房貸款利率不得低于相應期限LPR加60個基點(按8月20日5年期以上LPR計算為5.45%),與當前我國個人住房貸款實際最低利率水平基本相當,存量個人住房貸款利率仍按原合同執行。
央行重磅!個人住房迎重大調整,房貸利率告別打折時代,LPR成定價基準,這三大要點關乎"房奴"錢袋子
從央行此次公告的內容看,有以下幾點問題最為值得關注:1、自2019年10月8日起,新發放商業性個人住房貸款利率以最近一個月相應期限的貸款市場報價利率為定價基準加點形成。10月8日前,已發放的商業性個人住房貸款和已簽訂合同但未發放的商業性個人住房貸款,仍按原合同約定執行。2、首套商業性個人住房貸款利率不得低于相應期限貸款市場報價利率,二套 商業性個人住房貸款利率不得低于相應期限貸款市場報價利率加60個基點。央行省一級分支機構在國家統一的信貸政策基礎上,根據當地房地產市場形勢變化,確定轄區內首套和二套商業性個人住房貸款利率加點下限。銀行在此基礎上合理確定每筆貸款的具體加點數值,加點數值在合同期限內固定不變。3、借款人申請商業性個人住房貸款時,可與銀行業金融機構協商約定利率重定價周期。重定價周期最短為1年。利率重定價日,定價基準調整為最近一個月相應期限的LPR。4、商業用房購房貸款利率不得低于相應期限貸款市場報價利率加60個基點。公積金個人住房貸款利率政策暫不調整。要點一:房貸利率短期內不會因為定價基準切換而下降雖然LPR改革是為了降低實體經濟融資成本,且8月20日公布的改革后首次報價結果也確實較相應期限的貸款基準利率有所下降,但需要強調的是,本次LPR改革主要惠及的是企業部門的融資成本下降,對于居民部門來說實際影響并不大。尤其是在近期房地產調控再次趨嚴的背景下,業內普遍認為,短期內大部分城市的房貸利率不會下降,甚至還會進一步小幅上升。一股份行中層人士對券商中國記者表示,對銀行來說,小微企業貸款、個人住房按揭貸款的利率都主要是根據供求關系確定,受基準利率影響較少,銀行一般會先確定貸款實際利率,然后再貸款合同上倒推實際利率與基準利率的倍數關系來填寫貸款合同。因此,即便今后新發放貸款要求以LPR為定價基準,但實際情況中短期內對此類貸款影響較小。根據央行公告,自2019年10月8日起,新發放商業性個人住房貸款利率以最近一個月相應期限的貸款市場報價利率為定價基準加點形成,加點數值應符合全國和當地住房信貸政策要求。也就是說,官方規定了銀行新發放的個人住房貸款利率的“下限”,即最近一個月相應期限的LPR利率加點,而加點的“下限”則有兩部分組成,第一部分是央行規定的全國最低標準,第二部分是央行省一級分支機構根據當地房地產市場形勢變化,確定轄區內商業性個人住房貸款利率加點下限。具體來說,央行公告稱:1、首套商業性個人住房貸款利率不得低于相應期限貸款市場報價利率,二套商業性個人住房貸款利率不得低于相應期限貸款市場報價利率加60個基點。2、央行省一級分支機構應按照“因城施策”原則,指導各省級市場利率定價自律機制,在國家統一的信貸政策基礎上,根據當地房地產市場形勢變化,確定轄區內首套和二套商業性個人住房貸款利率加點下限。央行相關負責人解釋稱,定價基準轉換后,全國范圍內新發放首套個人住房貸款利率不得低于相應期限LPR(按8月20日5年期以上LPR為4.85%);二套個人住房貸款利率不得低于相應期限LPR加60個基點(按8月20日5年期以上LPR計算為5.45%)。與當前我國個人住房貸款實際最低利率水平基本相當。與改革前相比,居民家庭申請個人住房貸款,利息支出基本不受影響。前后對比看,對首套房定價基準來說,8月20日5年期以上LPR比4.9%的5年期貸款基準利率只低了5bp;對二套房定價來說,5.45%的“下限”利率水平相當于為在5年期基準利率基礎上上浮11%,比目前大部分城市執行的基準上浮20%要低。但這是否就意味著新發放的住房貸款利率就會比原來的有所降低呢?短期內恐怕很難。央行副行長劉國強前不久就明確表示,利率市場化重點是要降低實體經濟的融資成本,對于房地產市場,要堅決貫徹落實7月30日中央政治局會議的要求,堅持“房子是用來住的、不是用來炒的”定位,不將房地產作為短期刺激經濟的手段,確保差別化住房信貸政策有效實施,保持個人住房貸款利率基本穩定。房貸利率由參考基準利率變為參考LPR,但最后出來的貸款利率水平要保持基本穩定?!斑@次利率并軌改革,房貸的利率由基準利率變為參考LPR,參考的基準變了,但利率水平不能下降?!眲鴱姺Q。進入7月以來,隨著房地產調控政策再次趨嚴,不少城市的首套房貸利率有所上調。據融360分析師李萬賦分析,一方面,未來銀行將加速調整信貸結構,減少房地產行業占用的信貸資源,并將更多的信貸資金投向國家目前鼓勵的制造業、中小微企業等方向;另一方面,房地產調控短期內不會放松,資金環境較為緊張,未來或將有更多城市繼續收緊房貸政策。此外,對于存量住房貸款利率將如何調整?央行表示仍按原合同約定執行。不過,不少分析人士認為,未來存量貸款合同也會逐步有序地切換定價標準,央行行長易綱就曾表示,貸款利率實際上已經放開,但仍可進一步探索改革思路,如研究不再公布貸款基準利率等。中信證券研究所副所長明明曾對券商中國記者表示,貸款利率并軌初期,存量貸款合同不適合“一刀切”地切換。初期可考慮分品種、分期限分步推進存量貸款合同的切換。從貸款品種看,最好先調整企業貸款,因為企業貸款規模相對集中,企業接受度更高;一段時間后再調整居民貸款尤其是住房按揭貸款。從貸款期限看,可考慮先調整短期貸款,再調整長期貸款。要點二:基準利率“打折”的住房貸款利率一去不復返雖然央行方面表示,與改革前相比,居民家庭申請個人住房貸款,利息支出基本不受影響。但由于房地產政策“因城施策”,對于不同城市的實際影響會有所不同。央行規定,首套商業性個人住房貸款利率不得低于相應期限貸款市場報價利率,二套商業性個人住房貸款利率不得低于相應期限貸款市場報價利率加60個基點。這意味著過去及現在部分城市還存在的首套房利率降至基準以下的“打折”情況將一去不復返。以上海為例,融360大數據研究院監測的數據顯示,7月上海首套房貸款平均利率為4.84%,環比下降7個基點,上海地區首套房貸利率降至基準以下,超越廈門成為全國最低。上海地區監測的30家銀行分支機構中,7家銀行在7月下調了首套房貸款利率,3家銀行有所上調。調整后,執行基準利率95折(即4.655%)的銀行數量增加至17家,有的銀行甚至可以做9折(4.41%)。因此,10月8日起在上海新發放的首套房住房貸款利率,最低也要4.85%,比基準95折的4.655%水平要高出0.195個百分點。要點三:新發放的住房貸款利率可以每年調整一次雖然今后再無基準利率“打折”的住房貸款利率,但并不意味著長期看住房貸款利率不會下調。按照規定,新發放的住房貸款利率每年會有一次調整的機會。央行公告稱,借款人申請商業性個人住房貸款時,可與銀行業金融機構協商約定利率重定價周期。重定價周期最短為1年。利率重定價是指,貸款銀行按合同約定的計算方式,根據定價基準的變化確定形成新的貸款利率水平。公告明確個人住房貸款利率重定價周期可由雙方協商約定,最短為1年,最長為合同期限。每次利率重新定價時,定價基準調整為最近一個月相應期限的LPR。不過,值得注意的是,住房貸款利率每年可以調整的部分僅限于定價基準部分,即最近一個月相應期限的LPR,而對于在LPR基礎上的加點部分,則在合同期限內固定不變。改革后的LPR報價周期變為每月的20日更新一次。對住房貸款借款人來說,今后貸款利率可以每年調整一次,有分析認為,雖然在“房住不炒”的政策基調下,中短期內房貸利率難以下降,但長期看,隨著全球央行再次進入貨幣寬松周期,利率將延續下行趨勢,相應的,LPR的變動趨勢也會是緩慢下行,會帶動貸款利率下行。因此,新發放的住房貸款利率可以每年有一次根據最新LPR報價的調整機會,長期看,對減少借款人的綜合利息支出或是利好。

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